Project Sint-Bernadettewijk

WoninGent plant om de sociale tuinwijk aan de Sint-Bernadettestraat te slopen en te vervangen door een nieuwe, moderne tuinwijk. 

De wijk slopen: een weloverwogen keuze. 

De Sint-Bernadettewijk is gebouwd in de jaren 1920 en heeft een lange geschiedenis als tuinwijk. Dat de 155 huisjes en 36 appartementen verouderd zijn en technische gebreken hebben, is algemeen bekend. WoninGent liet daarom vanaf 2017 verschillende studies uitvoeren, zoals een haalbaarheidsonderzoek, die moesten helpen om een keuze te maken tussen de wijk renoveren of de wijk slopen en vervangen. Want WoninGent wilde in ieder geval de wijk behouden als een sociale woonsite. 

De keuze tussen renovatie en vervangen was minder evident dan op het eerste gezicht lijkt. De wijk heeft een authentieke erfgoedwaarde en bovendien past een tuinwijkkarakter erg binnen een visie van sociaal wonen voor gezinnen met kinderen. Uiteindelijk liet de keuze voor een kwaliteitsvolle en duurzame totaaloplossing enkel sloop en vervanging toe.

• De woningen renoveren zou een pak duurder uitkomen dan nieuwbouw. Bovendien is een renovatie van deze erfgoedwijk financieel niet haalbaar binnen de financieringsplafonds voor sociale huisvesting van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. 
• Door hedendaagse oppervlaktenormen voor sociaal wonen zouden de huisjes bij renovatie maar 2 slaapkamers meer hebben, in plaats van 3. Er zou dus geen plaats meer zijn voor grotere gezinnen.
• De woningen renoveren lost de zwakke punten van de bestaande woningen niet op. Daardoor was het risico reëel dat er op termijn opnieuw problemen zouden ontstaan. 
• Bij renovatie zou niet de beoogde duurzaamheidsvereisten kunnen behaald worden. Dit betekent een hogere energiekost voor de eindgebruiker, namelijk de sociale huurders.

Een totaalaanpak van de wijk, in 1 fase

WoninGent heeft de mogelijkheid om de wijk in verschillende fases aan te pakken grondig onderzocht. Verschillende redenen dragen er echter toe bij dat WoninGent ervoor kiest om de wijk in z’n geheel te slopen en aan te pakken: 

1.    De staat van de woningen

De woningen in de Sint-Bernadettewijk zijn 100 jaar oud. De laatste grote renovatie dateert van 1994. Het overgrote deel van de huisjes bevindt zich in conditiestaat 5. Heel wat woningen in de wijk staan ook al leeg omwille van technische redenen. 

Mocht er gekozen zijn voor een aanpak in fases, waarbij een deel van de woningen nog enkele jaren langer bewoond zou blijven, dan zou WoninGent niet kunnen garanderen dat deze woningen effectief nog zo lang bewoonbaar zouden zijn. Bovendien verstrengen de ERP-normen vanaf 1 januari 2023 en zijn grote investeringen in de woningen in afwachting van hun nakende sloop niet te verantwoorden. Ook op het gebied van leefbaarheid in de wijk is een aanpak in fases niet opportuun. 

2.    De snelheid van de vernieuwing

Een gefaseerde aanpak van de wijk zorgt voor een grotere complexiteit, zowel op het gebied van leefbaarheid, instandhouding van de huisjes als op het gebied van aanbestedingen en organisatie en timing van de werken. 

De doorlooptijd van het hele project zou bij een gefaseerde aanpak minstens 2,5 jaar langer duren. Dat zou ook betekenen dat het langer duurt voor er opnieuw gezinnen terechtkunnen in de wijk.                                

Een bijkomende complexiteit is dat er een totaal nieuwe wijk zal worden ontworpen met een ander straten- en huizenpatroon om te voldoen aan de huidige eisen aan diverse types van woningen en van dichtheden. 

Daarnaast zou ook met een aanpak in fases een groot deel van de bewoners niet in de wijk kunnen blijven wonen. Een verhuis van bewoners uit de woningen die in de eerste fase zouden worden afgebroken naar woningen in het deel van de wijk dat langer zou blijven staan, is geen optie. Want om deze woningen opnieuw te verhuren moeten grote en niet te verantwoorden investeringen gebeuren voor een beperkte gebruiksduur van maximaal drie tot vijf jaar.

3.    De dringende nood aan sociale woningen voor gezinnen met kinderen

Tot slot heeft WoninGent een groot tekort aan woningen met drie of meer slaapkamers. De Sint-Bernadettewijk is een van de weinige plaatsen in de stad waar op relatief korte termijn terug sociale woningen met een tuin voor grotere gezinnen kunnen worden gebouwd. Bovendien is er een school in de directe omgeving. De wijk in 1 keer aanpakken zorgt ervoor dat we zo’n 2,5 jaar sneller nieuwe sociale woningen voor grote gezinnen in de wijk ter beschikking zullen hebben.

Naar een nieuwe, moderne tuinwijk

WoninGent plant de Sint-Bernadettewijk te vernieuwen tot een moderne sociale tuinwijk. Die zal veel meer  dan nu bestaan uit een mix aan typologieën (een mix van huizen en appartementen en van kleine en grote woningen) wat de dynamiek in de wijk ten goede zal komen. De nieuwe sociale woningen zullen duurzaam en energiezuinig zijn. WoninGent zal op de site ongeveer 250 nieuwe sociale woningen bouwen. Dat zijn er zo’n 60 meer dan in de oorspronkelijke tuinwijk.

Samen met de Stad Gent zal WoninGent naast de woningen ook het openbaar domein en de infrastructuur van de wijk aanpakken. In de bestaande wijk zijn veel groenzones doorheen de jaren bebouwd met appartementen of garages. Hierdoor verloor de tuinwijk veel van z’n oorspronkelijke kwaliteiten. In samenwerking met de stad Gent wil WoninGent terug kwaliteitsvolle groene ontmoetingsplaatsen in de wijk inbrengen. 

In navolging van de tuinwijkgedachte uit de 20ste eeuw streven we naar een groene woonwijk, waar wonen en groen sterk met elkaar verweven zijn. Daarbij willen we evolueren naar een autoluwe wijk, waarbij er een vlotte aansluiting is op voetgangers-en de fietsnetwerken in de buurt en gemakkelijk gebruik kan worden gemaakt van het openbaar vervoer.

Daarnaast gaat er aandacht uit naar het creëren van een nieuw elan en perspectief in de nieuwe wijk in tegenstelling tot de huidige wijk die vandaag te sterk op zichzelf gericht is. In het kader hiervan zal worden onderzocht of naast sociale woningen ook andere functies in de wijk geïntegreerd kunnen worden, zoals gemeenschapsvoorzieningen. De Sint-Bernadettewijk zal de komende jaren ook beter verbonden worden met de omliggende wijken via de aanleg van een recreatieve groen-as.

Timing

Ondertussen zijn alle bewoners verhuisd naar een andere sociale woning. WoninGent zorgde hierbij voor een specifiek pakket aan ondersteuningsmaatregelen. 

Eind augustus 2022 startte aannemer Afbraakwerken Van Kempen met de voorbereidende werken voor de sloop van de huizen en appartementen. In het voorjaar van 2023 zou de wijk gesloopt moeten zijn.